城市綜合體已經呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢

頻繁募資負債率高企 城市綜合體暴增需求不足

房地產調控頻出、家具店邁向寫字樓、網購來分流、租金不好漲……家居大賣場日子不太好過，紛紛另謀出路。近日，國內家居賣場大佬紅星美凱龍集團宣布要打造百個城市綜合體，以期打造新的增長點。然而，機構數(shù)據(jù)顯示，城市綜合體已呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢，由于供大于求，租金也出現(xiàn)停滯不前甚至下跌的局面。因此，業(yè)內認為家居賣場如此轉型存隱憂。

家居賣場生意不佳關門

近日，紅星美凱龍集團宣布全面進軍商業(yè)地產領域，將大規(guī)模開發(fā)城市綜合體和商業(yè)購物中心。據(jù)悉，紅星商業(yè)到2020年欲建100個城市綜合體。

雖然紅星美凱龍集團相關負責人一再強調，此次并非戰(zhàn)略轉型，也不會有任何放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃。但是，有專家分析認為，過去十年的高速發(fā)展使家居賣場數(shù)量激增，攤薄消費力的同時壓縮了單個賣場的生存空間。中國建材流通協(xié)會常務副會長秦占學指出，由于盲目擴張和行業(yè)的惡性競爭加劇，全國各大建材家居賣場已出現(xiàn)招商困難、租金難收等問題。紅星美凱龍方面，去年以來部分門店因生意不佳相繼關門：8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結業(yè)；8月底，南京奧體紅星店正式撤店。

與此同時，賣場租金的高企也使一些經銷商另謀渠道。譬如某品牌家具最近新開的生活定制館就沒有考慮大賣場，轉而搬到寫字樓上。公司負責人透露，這樣做使租金成本從原來的平均300多元/平方米/月降至約100元/平方米/月，以后該品牌在大賣場的規(guī)模要縮小。另一方面，近年來，網上銷售在家居建材行業(yè)中所占比重日益增加。據(jù)一份順德家具協(xié)會的數(shù)據(jù)，保守統(tǒng)計，中小型家具企業(yè)2012年網上銷售量增加約兩成。

房地產調控頻出、“樓上鋪”出現(xiàn)和網購分流，給競爭已趨于白熱化的家具建材賣場的前景蒙上一層陰影，需要尋找新的利潤增長點。廣東省家具協(xié)會會長王克認為，業(yè)態(tài)交叉融合是一種趨勢，“家居賣場的培育周期大約在3年，相對于純粹做家居賣場，介入商業(yè)地產可加快資金回籠、縮短培育周期。”

轉型之弊

資金壓力：負債達七成仍募資15億元

據(jù)悉，紅星美凱龍集團計劃在未來3~5年內就將城市綜合體項目的數(shù)量提升到50家。

其官方網站顯示，目前，紅星地產正在開發(fā)的地塊已遍及上海、天津、成都、昆明等十幾個主要城市，公司土地儲備已達500萬平方米。這些綜合體的建設和土地的開發(fā)均需要龐大的資金支持。

但是，據(jù)媒體披露，紅星美凱龍2009、2010和2011年末的資產負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負債中長期借款占比最高；2012年前三季度資產負債率為70.16%。去年，紅星美凱龍在短短22天內連發(fā)兩期中期票據(jù)，合計融資15億元。

對于頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面表示是用于補充運營資金或歸還銀行貸款。

一方面是巨額借款，另一方面，近日多名家具業(yè)內人士向本報記者表示，為了穩(wěn)定經銷商，在物價已上漲的背景之下，作為家具建材賣場主要收入的租金，今年上半年并沒有出現(xiàn)大范圍的上漲。由此可見，紅星美凱龍打造和運營城市綜合體的資金壓力不小。

過剩危機：租金下滑空置率上升

家具建材市場一片“紅海”的背景之下，紅星美凱龍投身商業(yè)綜合體，但目前，商業(yè)地產已經成為各路企業(yè)的“兵家必爭之地”，呈暴增態(tài)勢。世邦魏理仕(CBRE)日前發(fā)表最新研究報告指出，目前全球在建購物中心面積已達3200萬平方米，其中中國內地以1680萬平方米占比達一半以上，包括成都、天津、沈陽、重慶、武漢、廣州及杭州等7個城市分別位居全球最活躍購物中心開發(fā)市場的前10大，這些城市都將在未來3年交付達100萬平方米以上的購物中心。

中原地產數(shù)據(jù)顯示，僅僅在最近一個月內，就有包括永泰、首創(chuàng)、華遠、萬科等在內的十多家公司紛紛宣布進軍商業(yè)地產。而隨著各路企業(yè)紛紛進入商業(yè)地產領域，城市綜合體已經呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢。僅在廣州一個城市，今年年內就將有6個大型購物中心開業(yè)，新增供應量達65.8萬㎡，體量超過兩個正佳廣場。

一方面是城市綜合體的暴增，另一方面卻是百貨零售業(yè)發(fā)展的停滯不前。中華全國商業(yè)信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度全國百家重點大型零售企業(yè)零售額同比增長7.6%，是2005年以來同期最低增速。

供應暴增，需求不足，購物中心招商困難已經不是新聞，租金也一路下行。根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，廣州市優(yōu)質購物中心首層平均租金為701.8元/㎡/月，環(huán)比下降1.9%，同比下降1.0%。

該機構預測，隨著供應量的持續(xù)增長，供求關系出現(xiàn)失衡，將導致商業(yè)成交均價下滑。中短期內，廣州零售物業(yè)的租金水平可維持平穩(wěn)，但空置率將會上升。