房地產(chǎn)存量壓力正從一二線城市向三四線城市迅速蔓延

存貨周轉(zhuǎn)率大降6成，開發(fā)商啃不動天量庫存

近日，某知名研究院企業(yè)研究中心一份內(nèi)部研究報告披露，過去幾年過于激進(jìn)的土地出讓速度，讓包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市累積了天量庫存。其中，地處華北的唐山市可能要花費(fèi)52年才能消化掉此前四年的土地出讓量。無獨(dú)有偶，中國房地產(chǎn)協(xié)會近日最新披露一則研究報告也顯示，上市房地產(chǎn)公司近三年來消化庫存能力大幅度退化，2011年存貨周轉(zhuǎn)率較2010年下降60.83%，存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長。

南都記者了解獲悉，直接衡量房地產(chǎn)開發(fā)存貨壓力的兩個指標(biāo)：一個是存貨量，另一個正是存貨周轉(zhuǎn)率。而來自兩個不同機(jī)構(gòu)的兩份研究報告不約而同地印證，三四線城市房地產(chǎn)高庫存風(fēng)險拉響“警報”，今年中國樓市將全面進(jìn)入去庫存周期。

三四線城市存量規(guī)?？皯n

據(jù)悉，某知名研究院企業(yè)研究中心的這份內(nèi)部研究報告，核心調(diào)研內(nèi)容是2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量的比例，比如唐山這一比例只有7 .6%.也就是說，如果按照2011年房地產(chǎn)銷售進(jìn)度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時間。

除唐山外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚(yáng)州、惠州等地均屬去化壓力巨大的城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%.

“從數(shù)據(jù)上看，三四線城市的結(jié)構(gòu)性問題也已經(jīng)十分明顯。”上述研究院企業(yè)研究中心有關(guān)人士表示。比如華北地區(qū)的唐山市，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%.惠州與廣州相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%.連云港和南京相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%.

存貨周轉(zhuǎn)率下降61%

當(dāng)三四線城市存量居高不下的同時，開發(fā)商的消化能力卻持續(xù)下降。5月22日中國房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的最新報告指出，上市房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)速度在2010年有所放緩后再次大幅下降。其中，滬深房地產(chǎn)上市公司2011年存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.28，較2010年均值0.72下降60.83%，存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長。

“這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨從2010年的400多天周轉(zhuǎn)一次變成了1300多天周轉(zhuǎn)一次。”廣東房地產(chǎn)業(yè)分析人士吳曉波表示，與這一趨勢一致的是，萬科保利等五大房企今年一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%.

相比于一線城市，三四線樓市泡沫的風(fēng)險顯然更引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。“一二線市場為主導(dǎo)，三四線城市隨一二線的變動而變動。一二線城市的限貸限購政策造成的市場萎縮，樓盤降價促銷，波及影響到三四線的城市。這就是三四線城市出現(xiàn)泡沫的原因之一。”廣州地產(chǎn)資深人士、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示，三四線的泡沫問題不是簡單降價促銷可以解決的，因為它的降價程度受成本影響。而政府對于這樣的狀況是難以作為的，因為政府無法強(qiáng)迫消費(fèi)者消費(fèi)，又不能強(qiáng)迫開發(fā)商降價。最有可能可以調(diào)整是貸款金額上限等等，目前揚(yáng)州最出格，拿出一些財政來補(bǔ)貼，但作用還是微乎其微的。

房地產(chǎn)拐點(diǎn)來臨？

此前，有消息傳“政府欲動刀庫存房，銷售超7成才可推新房源”，但至今該消息未經(jīng)住建部確認(rèn)。但“去庫存是中國樓市之重，遲早要面對，遲早要解決的問題。”漢碩國際管理學(xué)院中國城鎮(zhèn)化研究中心主任許子枋表示，中國樓市將進(jìn)入新一輪去庫存周期。

“2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。”中國社科院副研究員李恩平日前談房地產(chǎn)供給時表示，受2011年房地產(chǎn)交易低迷影響，2012年房地產(chǎn)供給將相對充裕，存量供給將進(jìn)一步積累。受此影響，房地產(chǎn)整體盈利下降，部分前期土地購置成本較高、融資成本較大、商品房積壓較多的企業(yè)將面臨虧損和債務(wù)壓力，破產(chǎn)、倒逼現(xiàn)象將激增。這也將為大型企業(yè)集團(tuán)和財團(tuán)并購提供良機(jī)，市場壟斷格局將進(jìn)一步增強(qiáng)。

許子枋認(rèn)為，人口總量增速的衰減和出生率的下降，對應(yīng)的是高速數(shù)量型的城鎮(zhèn)化率達(dá)到警戒值，實(shí)際上，高速城鎮(zhèn)化已經(jīng)過度透支了中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期。中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右時，就是中國高速數(shù)量型城市化問題爆發(fā)期的警戒值了。從目前城鎮(zhèn)化速度推算，預(yù)計到2017年，中國的城鎮(zhèn)化率可達(dá)60%.或許只要5年，因過度城鎮(zhèn)化的透支，城鎮(zhèn)化面臨方向性的選擇，基于高速城鎮(zhèn)化的房價地價持續(xù)增長預(yù)期將難以為繼，中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)景氣或?qū)母疽饬x上由盛轉(zhuǎn)衰。（南方都市報）