從一線城市到二三線城市，從新建商品房到二手住宅，一波樓市降價潮正逐漸形成并呈蔓延之勢。與此同時，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量持續(xù)攀高，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、山西等地存量房已創(chuàng)歷史新高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多地高企的庫存將進(jìn)一步助推降價的蔓延，年底前樓市會逐漸走出僵局，更多二三線城市、更多項(xiàng)目將加入降價行列，房價拐點(diǎn)很可能在11月來臨。
降價逐步蔓延至二手房市場
在連續(xù)幾個月的小范圍試探性降價之后，上海、北京、深圳等城市近日均出現(xiàn)了多個項(xiàng)目大幅降價促銷，其中不乏龍湖、中海、綠地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某項(xiàng)目擬售均價每平方米比去年低了近1萬元，降價幅度達(dá)到40%。
北京等一線城市的大幅降價促銷行為已影響到二三線城市的房地產(chǎn)市場，部分城市觀望氛圍濃厚，新房降價幅度開始加大。據(jù)上周(10月31日-11月6日，下同)中原地產(chǎn)對各地的調(diào)研結(jié)果，在武漢、福州、廈門、長沙、寧波等城市，消費(fèi)者再次逐步陷入觀望，樓市成交出現(xiàn)萎縮，樓盤出現(xiàn)小幅打折促銷。在杭州、泉州、溫州等城市，降價促銷樓盤日益增多，降價幅度增大。如杭州的金沙湖和濱江板塊均有樓盤降價，降價幅度為2至3成。
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時表示，調(diào)控的時間長度決定了調(diào)控的深度，此輪調(diào)控相比2008年持續(xù)時間要長，而且從緊的基調(diào)沒有變，因此，接下來可能會有更多的二三線城市、更多的項(xiàng)目加入降價行列。
受到新房市場降價促銷影響，各地二手房市場價格也出現(xiàn)明顯松動。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海和北京的二手住宅價格指數(shù)下跌幅度繼續(xù)擴(kuò)大。近期不僅降低報價的房源比重不斷升高，平均降價幅度也有增大之勢。其中，北京、廣州、上海、深圳、天津等重點(diǎn)城市的報價指數(shù)均呈現(xiàn)下跌趨勢，二手房價格進(jìn)一步松動。
另據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，剛剛過去的10月份，十大城市二手房價格指數(shù)平均環(huán)比繼續(xù)下跌，且10個城市全部下跌，跌幅比9月有所擴(kuò)大。環(huán)比來看，十大城市二手房掛牌均價平均降幅為0.95%，較9月擴(kuò)大0.26個百分點(diǎn)。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，從去年調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)有一年多的時間，樓市的冷清會在很大程度上給二手房業(yè)主帶來壓力，“整個市場的輿論導(dǎo)向都是價格下調(diào)的話會對他們有很明顯的影響。”在她看來，這種價格下調(diào)的局面還會持續(xù)，但由于“買漲不買跌”的心理以及降價幅度尚未達(dá)到購房者的預(yù)期等因素，使得相當(dāng)一部分有效需求并未得到釋放，因此，短期內(nèi)后續(xù)成交仍不太可能出現(xiàn)大幅回升。
多城市庫存量持續(xù)攀高
在降價促銷增多的背后，是樓市成交的持續(xù)乏力。中國指數(shù)研究院公布的新一周交易數(shù)據(jù)顯示，11月首周多數(shù)城市成交同比較去年同期仍然下跌，監(jiān)測的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降幅最大，達(dá)到71.96%。
京滬穗深四大一線城市表現(xiàn)疲軟，一手住宅成交量全線下跌。美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交跌幅約1-3成，其中上海環(huán)比跌幅居首，達(dá)33.3%。廣州、深圳一手住宅成交分別為864套和515套，跌幅分別為29.4%和14.7%。
在北京，新建商品住宅市場成交量依然保持在較低水平，尤其是新入市項(xiàng)目成交效率頗低，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，11月入市項(xiàng)目尚未顯示簽約，加上8月份以來入市的其他項(xiàng)目，截至上周末零成交的數(shù)量達(dá)到26個，占比達(dá)到1/3。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，11月首周入市項(xiàng)目情況反映出市場轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季之后的特點(diǎn)，推盤節(jié)奏放緩，基本不會出現(xiàn)集中推盤的現(xiàn)象，由此可以推斷11月全月的入市項(xiàng)目數(shù)量應(yīng)該在20個左右。11月供應(yīng)和成交都會維持低位下降的態(tài)勢，單月供銷比例縮小。
伴隨成交的萎靡，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量居高不下，北京、青島、寧波等地的可售住宅存量均超過10萬套。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至上周，北京可售住宅已達(dá)11.92萬套，逼近12萬大關(guān)，可售面積達(dá)1513.28萬平方米。鏈家地產(chǎn)研究部分析說，這一數(shù)字已創(chuàng)2009年5月底以來歷史最高。青島、寧波等熱點(diǎn)城市的可售住宅存量也頗為可觀，可售套數(shù)分別為10.24萬套和12.12萬套，可售面積分別達(dá)到了1069.79萬平方米和869.43萬平方米。
另據(jù)山西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，受調(diào)控影響，山西省商品房銷售全面下滑，存量房創(chuàng)歷史新高，前三季度，商品房待售面積519.5萬平方米，同比增長36.7%，增幅比上年同期加快37.5個百分點(diǎn)，其中商品住宅待售面積418.6萬平方米，同比增長39.6%。
對于庫存居高不下的原因，王海斌分析認(rèn)為，目前相當(dāng)一部分開發(fā)商還抱有一定的僥幸心理，觀望情緒濃重。“我們要區(qū)分可售和愿售的概念，可售不代表愿意售。”徐楓說，可售量不代表真正能夠進(jìn)入市場的供應(yīng)量，在無重大推動因素的情況下，相當(dāng)一部分可售量短期內(nèi)不會進(jìn)入市場，一個重要原因是部分城市都在實(shí)行限價政策，這導(dǎo)致的一個短期效應(yīng)是市場的整體供應(yīng)量要低于應(yīng)該達(dá)到的供應(yīng)量，很多開發(fā)商會選擇延遲推盤。
王海斌表示，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)研究，一般來說庫存達(dá)到最高值后的兩到三個月，價格開始下降，甚至有的地方在一個月之內(nèi)價格就出現(xiàn)回調(diào)。就目前來說，庫存量達(dá)到較高水平，去化率又比較小，這意味著價格下降的壓力很大。
房價拐點(diǎn)或在11月來臨
隨著樓市低迷的逐漸加深，市場各方的博弈正暗自激烈，空前膠著。最近一段時間，有關(guān)部門頻頻釋放政策從緊信號，進(jìn)一步強(qiáng)化了緊縮預(yù)期。
國務(wù)院總理溫家寶上周末表示，中國的下調(diào)房價是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。他同時強(qiáng)調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不能有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。
徐楓認(rèn)為，此番表態(tài)表明中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度沒有變，打消了一些開發(fā)商或地方政府放松調(diào)控的念頭。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，中央下調(diào)房價的決心是堅(jiān)定的，房價不回歸，政策不回歸，房價不降，調(diào)控絕不松，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，房地產(chǎn)市場量價受影響的程度可能進(jìn)一步擴(kuò)大。
事實(shí)上稍早些時候，珠海出臺“雙限令”已向市場傳遞了短期調(diào)控風(fēng)向難以轉(zhuǎn)變的信號。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然“雙限令”相對較為寬松，但再次給予了此前市場稍露端倪的樂觀政策預(yù)期以沉重打擊。
在信貸政策方面，大部分城市“限貸”政策被嚴(yán)格執(zhí)行，已經(jīng)成為市場低迷的最主要因素之一。據(jù)中原地產(chǎn)上周對杭州、溫州、武漢、寧波、福州和長沙等二、三線城市的調(diào)研顯示，長沙四大國有銀行的首套利率提高了5%～10%；杭州大部分銀行首套房貸上浮10%，部分銀行甚至達(dá)15%～25%，放款排期已到明年。武漢的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收緊信貸的可能，不過，這不算是新的政策，應(yīng)是在已有的政策框架之下所做出的調(diào)整。”徐楓說。
在市場成交整體低迷、政策從緊基調(diào)不斷強(qiáng)化的形勢之下，購房者的價格預(yù)期也逐漸調(diào)整。央行此前發(fā)布的2011年第3季度調(diào)查顯示，有75.6%的居民認(rèn)為目前的房價“過高，難以接受”，比上季度提高了1.3個百分點(diǎn)，為2009年有調(diào)查以來的最高值。
業(yè)內(nèi)預(yù)測，多方力量的膠著博弈將逐漸走出僵局。未來一段時間內(nèi)，市場成交低迷狀況難以有較大幅度改善，大范圍價格下調(diào)跡象已越來越明顯。
國家統(tǒng)計(jì)局上月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市新建商品住宅價格比8月份僅上漲了0.003%，接近停漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環(huán)比再次全面持平停漲，連續(xù)第三個月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。徐楓認(rèn)為，房價上漲的趨勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，按照這樣的走勢，房價拐點(diǎn)很可能在11月來臨。王海斌預(yù)測，年底前市場各方的觀望情緒將逐漸消退，屆時，打折促銷項(xiàng)目會大幅增加，年底到明年一季度整體均價同比可能會有10%到20%的下調(diào)。
