2.7萬億元土地收入 “土地財政”不改，地王難遏

決策層顯然意識到了這一點。

不提中央在2010年多次控制房價，僅僅從另一個很難察覺的側(cè)面信息，可以大致勾勒出決策者的某種眼光。與以往大提城市化不同，在“十二五”規(guī)劃中，中央多次提出大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化。學(xué)者將之解讀為借助城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分散大城市的壓力。

與之相配套的，高鐵正在國內(nèi)迅速延伸。這就如同地鐵在首都的快速擴(kuò)張一樣，在近日舉行的經(jīng)典城市國際論壇上，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司總經(jīng)理田振清對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹：“其目的是實現(xiàn)中心城區(qū)人口的分流，這顯然能對萬人爭搶中心城區(qū)的局勢起到一定的緩解作用。”

國土資源部更是對地王保持著密切關(guān)注，國土資源部一位官員表示，繼9、10月市場出現(xiàn)反彈苗頭后，2010年底，“地王”、“天價地”在短時間內(nèi)相對集中地重新出現(xiàn)，推動整體地價走高。

為此，國土資源部2010年底下發(fā)了《嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，指出要建立土地交易異常情況快報制度，遏制過度競爭。

不過目前，土地市場熱情尚未消退。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員2010年底的一席講話或能解釋這一切。該官員指出，調(diào)控的難點一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進(jìn)城；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高，而土地價格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多；六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場。

對此，世聯(lián)地產(chǎn)近日指出，開發(fā)商頻頻拿地、不斷制造地王的背后，正是由于地方政府對土地財政的高度依賴。

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對28個重點城市進(jìn)行監(jiān)測的結(jié)果顯示，這些城市2010年土地出讓金同比增長35%，總量達(dá)到11243億元；其中，北京、上海、大連三個城市土地出讓金超過1000億元。

國土資源部部長徐紹史今年1月7日在北京舉行的全國國土資源工作會議上更是明確指出：“2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%，城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年的全國財政收入高達(dá)8.1萬億元，這意味著僅土地出讓金一項就占了財政收入的三分之一。

“土地財政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制。”林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林 日前在接受記者采訪時表示，“通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價賣地沖動，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常。”

在各方聲音中，顯然房產(chǎn)稅最受關(guān)注，而隨著重慶等地表示征收準(zhǔn)備就緒，爭議不斷的房產(chǎn)稅改革越來越近。不過目前來看，各種房產(chǎn)稅版本僅僅提高了持有住房的成本，與調(diào)整土地財政有所差距。

“內(nèi)地目前采用的70年產(chǎn)權(quán)的土地制度主要師法于香港，但香港之所以制定這種制度，是因為香港有一個百年租借期，因此當(dāng)時香港政府施行這種制度，是希望把幾十年的土地出讓金一次性收回。而內(nèi)地顯然沒有必要照搬香港的這種經(jīng)驗，現(xiàn)在已經(jīng)到了改革這種制度的時候了。”一位不愿意透露姓名的分析人士指出。