李輝（化名）上月還是廣州一家大型中介的明星經(jīng)紀(jì)人，月入超過(guò)17萬(wàn)元。不過(guò)據(jù)他的同事說(shuō)，進(jìn)入4月份以來(lái)“17萬(wàn)先生”還沒(méi)有開(kāi)單。
這句行話意味著一個(gè)刺眼的數(shù)字：業(yè)績(jī)是零。
愚人節(jié)前后，包括京滬廣深在內(nèi)的重點(diǎn)城市按照要求陸續(xù)公布“國(guó)五條”細(xì)則。一周多以來(lái)，新一輪樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。和一些區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)量“新老劃斷”不同，“國(guó)五條”中被認(rèn)為“殺傷力”最大的二手房買賣征收20%個(gè)稅執(zhí)行幾何還有待觀望。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者訪問(wèn)北京、上海、廣州三地中介，尚未發(fā)現(xiàn)20%征收個(gè)稅的“新辦法”普遍推行。就目前而言，按照交易總價(jià)1%~2%核定征收個(gè)稅的“老辦法”依然通行。
所謂的“新辦法”在個(gè)稅法和此前的國(guó)稅總局政策口徑中均有明確。如何保持政策充分落地執(zhí)行？國(guó)稅總局原副局長(zhǎng)楊崇春在接受本報(bào)記者專訪時(shí)稱，應(yīng)當(dāng)研究一個(gè)既方便群眾，又能體現(xiàn)政策，既維護(hù)群眾利益，又能打擊倒房投機(jī)行為的好的簡(jiǎn)易辦法，“如果這個(gè)問(wèn)題不解決，我覺(jué)得執(zhí)行這個(gè)政策還會(huì)走樣。”
再等細(xì)則
廣州版“國(guó)五條”細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)多日，二手房個(gè)稅如何征收的謎底仍待揭曉。本報(bào)記者從一些中介機(jī)構(gòu)了解到，在外界的觀望與揣測(cè)中，普通住宅交易仍按照原來(lái)的方式進(jìn)行。
昨天下午，本報(bào)記者在廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所內(nèi)看到，間或有三兩業(yè)主與買家在中介的陪同下辦理過(guò)戶手續(xù)，羅琴（化名）便是其中之一。他慶幸自己唯一的房子剛好期滿5年。按照政策精神，這樣的住房交易免征個(gè)稅。
交易登記所內(nèi)一名工作人員稱，目前房屋交易仍按“老辦法”征稅，5年以下的住房還是按照房款的1%收個(gè)稅。但下一刻怎樣征收就不得而知，政策隨時(shí)會(huì)變。
廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂此前向包括本報(bào)記者在內(nèi)的媒體稱，“國(guó)五條”廣州細(xì)則出臺(tái)后，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)細(xì)則出臺(tái)一個(gè)具體的辦法。昨天，廣州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者稱，對(duì)于二手房稅收細(xì)則，廣州稅務(wù)部門仍在制定過(guò)程中，“很快就會(huì)出來(lái)了。”
“稅務(wù)部門制定出來(lái)細(xì)則之后也還要上級(jí)部門批準(zhǔn)。”該人士表示，制定過(guò)程也不是稅務(wù)部門一家說(shuō)了算，還要多個(gè)部門反復(fù)進(jìn)行溝通。
二手房交易的個(gè)稅征收有兩種方式，一是按照房屋轉(zhuǎn)讓差價(jià)扣除合理費(fèi)用后的余額征收20%個(gè)稅，但由于在現(xiàn)實(shí)操作中納入合理費(fèi)用的房屋裝修等費(fèi)用確認(rèn)存在難度，所以市場(chǎng)普遍采用政策許可的第二選項(xiàng)，即不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)其實(shí)行核定征稅，各地稅率在1%~2%。
因此，本次“國(guó)五條”只是對(duì)既有政策的重申，但一些地方的細(xì)則中卻對(duì)20%個(gè)稅的問(wèn)題避而不談。
不過(guò)，北京在細(xì)則出臺(tái)后緊接著出臺(tái)地稅部門的政策解讀，明確20%計(jì)征的條款，同時(shí)確定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值認(rèn)定方式。但在現(xiàn)實(shí)操作中，對(duì)于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算個(gè)稅。
在20%個(gè)稅執(zhí)行有難度的情況下，是否有重新設(shè)計(jì)核定征收稅率的可能性？楊崇春告訴本報(bào)記者，應(yīng)該由政府財(cái)、稅部門按照實(shí)際情況制定更合理簡(jiǎn)易的辦法。
近日有媒體援引地方稅務(wù)人士稱，從地方政府目前的權(quán)限看，除了在核實(shí)房屋原值上可采取進(jìn)一步措施外，調(diào)整核定征收的“應(yīng)稅所得率”，也是未來(lái)政策有可能調(diào)整的一個(gè)方向。
廣州一家大型房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人梁斌（化名）認(rèn)為，等廣州二手房個(gè)稅細(xì)則公布之后，未來(lái)該市“滿五唯一”的二手房?jī)r(jià)格將會(huì)有10%~15%的漲幅。
就目前來(lái)看，交易量已經(jīng)顯示“速凍”跡象。廣州中原地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人透露，截至目前，其所在門店銷售業(yè)績(jī)下滑六七成，“該買的房子上月都買了，觀望期日子真的很難過(guò)。”梁斌說(shuō)，在3月份，他曾凌晨5點(diǎn)來(lái)房地產(chǎn)交易登記所排隊(duì)過(guò)戶，但也只能排到第二三十位，而現(xiàn)在，交易所內(nèi)人跡寥寥。
市場(chǎng)反應(yīng)
相比其他一線城市，北京在“國(guó)五條”落地后的交易日還未達(dá)到一周。因?yàn)?月31日至4月7日，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)調(diào)整，其間暫停購(gòu)房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約。
昨日晚間，北京團(tuán)結(jié)湖一名房產(chǎn)中介人士向本報(bào)記者透露，據(jù)他所在公司群發(fā)的通知，北京某城區(qū)已經(jīng)明確，2006年以前的滿五年非唯一的公房繼續(xù)按照1%征收。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，4月10日該市二手住宅網(wǎng)簽量為261套。而在過(guò)去的3月，在“末班車”效應(yīng)下，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為43780套，日均超過(guò)1400套。
更需要關(guān)心的是，本月進(jìn)行網(wǎng)簽的這些住房，是否已按照新政繳稅？在房屋原值認(rèn)定細(xì)則尚未完全明晰的階段，是否存在減少個(gè)稅支出的空間？
“交易過(guò)的商品房，業(yè)主和稅務(wù)部門都有契稅存根，也會(huì)在房產(chǎn)局存一聯(lián)，因此核定原值并不難，按20%差價(jià)繳稅也在所難免。”這是本報(bào)記者連日來(lái)走訪房產(chǎn)中介時(shí)，聽(tīng)到的最為普遍的回答。
但與外界認(rèn)為的可以通過(guò)裝修費(fèi)節(jié)省個(gè)稅的猜測(cè)不同，在中介眼中，有了過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)這種操作方式，裝修費(fèi)這一項(xiàng)的“折扣力度”并無(wú)意義。
所謂過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，通俗地說(shuō)就是北京地稅部門按照房屋所在區(qū)域、樓盤建筑年代等信息實(shí)行一房一審核的原則，對(duì)交易房屋征繳稅款的最低價(jià)格。這成為一些中介鉆空所在，即做低交易價(jià)以應(yīng)對(duì)可能執(zhí)行的20%個(gè)稅。
上述團(tuán)結(jié)湖中介人士向本報(bào)記者舉例說(shuō)，該區(qū)域在售的一套50平方米商品房，業(yè)主購(gòu)買價(jià)格為30萬(wàn)元，現(xiàn)在以200萬(wàn)成交，原則上應(yīng)按照170萬(wàn)元差額扣除合理費(fèi)用等金額后的20%來(lái)繳納個(gè)稅，但中介可以按照1.8萬(wàn)元~2萬(wàn)元/平方米之間的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)來(lái)做網(wǎng)簽，將交易價(jià)格做低至100萬(wàn)元，于是，差價(jià)縮至70萬(wàn)元，需繳納的個(gè)稅相應(yīng)減少。
而在上海，市場(chǎng)反應(yīng)并未如原來(lái)預(yù)期一般，迅速下滑到“冰凍期”，只是呈現(xiàn)逐步下探的趨勢(shì)。
中原地產(chǎn)錦繡華城二店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人湯才志告訴本報(bào)記者，自細(xì)則出臺(tái)后自己并未有成交業(yè)務(wù)，但來(lái)看房的人還是不少。
多家中介機(jī)構(gòu)稱，交易中心目前都未接到按照“新辦法”繳納二手房交易個(gè)稅的通知，因此依然按照原來(lái)的辦法在繳稅。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴本報(bào)記者，截至4月10日，中原地產(chǎn)各門店共成交626套房，截至9日成交571套，“一天成交55套，也是正常月份的成交水平。”
他表示，市場(chǎng)接下來(lái)的趨勢(shì)應(yīng)該是進(jìn)一步下行的，但因?yàn)橐呀?jīng)對(duì)政策有了充分的消化和準(zhǔn)備，所以成交量不會(huì)有急劇的下滑，依然保持緩慢下行的態(tài)勢(shì)。
