上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對本報記者解釋說，事實上3月31日廈門已經(jīng)出了一個房價控制目標，但是在2號又增出了一個內(nèi)容更全的細則，且要求嚴格。
查閱細則發(fā)現(xiàn)，廈門對20%的個稅征收相對明晰：能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征；不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征。廈門要求稅務、國土房產(chǎn)部門密切配合，規(guī)范征收個稅。而對個人轉讓自用5年以上的唯一生活用房，繼續(xù)免征個人所得稅。
而同處于福建省的福州，其細則并未提及如何細致征收20%個稅等環(huán)節(jié)，主要談及控制房價的增幅。
福州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關負責人4月3日在電話中告訴本報記者，關于個稅的稅費征收，未來稅務部門會出臺稅收政策來執(zhí)行。
事實上，根據(jù)國務院的要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。國務院并未要求在一季度公布所有的細則，但是一些和中央對房地產(chǎn)調(diào)控全局認知保持高度一致的城市，則加快了落實的進度。
“實際上，國五條細則確實只要求：35個大城市一季度公布房價控制目標 ，其他的二線城市，也可能只像廈門一樣，增補一個真貨細則。”楊紅旭表示。
地方政府落實細則的誠意各異
美麗的廈門島，一直是許多福建富人期待定居的場所，在廈門擁有一套房，甚至成為整個福建百姓的一個愿望。
“不僅在全省，全國但凡旅行到廈門的人，都或有這個想法。”廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司一位主管告訴本報記者，所以這幾年，不管國家怎么調(diào)控，廈門樓市價格都是以漲為主，如今均價也在2萬上下，而到了2013年3月，廈門新建商品住宅價格已連續(xù)11個月環(huán)比上漲。
針對4月2日晚出臺的廈門細則，廈門大學教授戴亦一對本報記者表示，對于異地人士購房比例歷來高達60%以上的新移民城市來說，廈門的國五條細則可以說堪稱目前中國最嚴厲的版本，其中第二條最為嚴厲，非本市戶籍不得通過補繳個稅繳納證明或社保繳納證明購買住房。
限購自然也成為廈門政府希望繼續(xù)執(zhí)行的方式。廈門落實的細則擬出了廈門版繼續(xù)限購的思路：從細則出臺之日起，對于非本地戶籍居民家庭，在廈購房需提供“自購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明”，并限購1套；本市戶籍家庭限購2套；非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險繳納證明購買住房。
楊紅旭表示，除了廈門及時出臺之外，其他的許多地方細則多半“不給力”，很多條款沒提及，或者“說法曖昩”。事實上縱觀上海的細則，雖然在3月30日就出臺，但未就20%的征收細則有及時的細致表述。
縱覽全國，上海、重慶等呼應了新“國五條”有關20%個稅的規(guī)定，但多數(shù)二線城市對“20%個稅”未作出具體規(guī)定，大部分地方調(diào)控細則并不明顯。一些城市在稅收、信貸政策、限購擴容等敏感問題上表述相對含糊其辭。
事實上，早在3月25日之時，首個地方版“國五條”細則在廣東正式落地，有意思的是，廣東并未對限價目標、二手房交易征20%個稅如何操作等焦點問題做出明確規(guī)定。
而其后，在廣州深圳兩個一線城市的細則出臺中，暫時也未見各項具體執(zhí)行細則的身影。
據(jù)統(tǒng)計，正巧趕在一季度末，北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州等樓市調(diào)控重點城市的“國五條”細則已公布，而南京、鄭州、濟南、大連、廈門、合肥、昆明等二三線城市也發(fā)布了結合本地實際的具體規(guī)定。一時間，不完全統(tǒng)計近35個以上城市都公布了落地細則。
從已經(jīng)公布的情況看，首都北京細則最嚴厲、最細致，是唯一提出降價，且提出進一步收緊限購政策。上海、重慶、合肥、濟南等公布了地方細則和控制目標，大連、貴陽、南寧等地公布了房價控制目標，但是沒有公布具體的調(diào)控細則。
而從廈門與北京及時跟進的細則來看，此后的一步，或則是各個地方政府加緊研究出臺細致的執(zhí)行思路。
20%個稅征收背后
在公布之前，諸多一線城市房價也經(jīng)過了一輪過山車。易居研究院易居快報顯示，3月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積同比增長78%，環(huán)比增長156%。其中北京同比增幅為110%，上海為94%，皆近兩年月度新高。
廣州和深圳同比增幅分別為50%和19%。
與各個城市的細則暫無個稅征收時間表來看，多方質(zhì)疑個稅的征收方式的可操作性，但是北京，還是在最快的時間內(nèi)將征收細則擬了出來。
3月30日，北京市貫徹國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控細則出臺后，4月1日，北京市地方稅務局就轉讓住房所得征收個人稅問題進行了解答。
北京市地稅局人士表示，納稅人能夠確定房屋原值和有關合理費用的，個稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關合理費用后的余額，按20%稅率計算。
不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，個稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。
房屋原值是征收個稅的重要依據(jù)。據(jù)介紹，根據(jù)房源情況不同，北京對不同房屋原值計算方式也不同。商品房原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費；自建住房原值為實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時實際交納的相關稅費。
而經(jīng)濟適用房等保障房原值為原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金等等。
據(jù)本報了解，納稅人若能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%。
而商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費的，不得再重復扣除裝修費用。
北京我愛我家房地產(chǎn)中介人士對相關媒體表示，僅以裝修成本為例，很多市民的裝修是找各種“游擊隊”，根本不會有發(fā)票。在建材市場買材料，也幾乎都是清一色的收據(jù)，不會有發(fā)票；即使是正規(guī)的裝修公司，相當數(shù)量的公司也不會出具發(fā)票。
“很多百姓的房改房、經(jīng)適房的取得成本極低，如果針對這部分房屋按照20%征稅，也存在很大的難度。”我愛我家工作人員在電話中對本報記者表示，“最早之前，這些房子可能幾萬塊買來的，最后這些房子都隨著通貨膨脹房價上漲，已經(jīng)值上百萬，厲害的等于說要把房價的一半都貢獻出去，這個怎么好執(zhí)行呢？”
北京市地方稅務局相關人士表示，納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，主管稅務機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入。
“這其實很難計算。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心學術部主任陳則明在接受本報記者采訪時表示，有時候房東賣的著急了，價格會有很大的議價空間。另外，早前的許多房子在獲得的時候成本過低，這之間的計算方式會非常麻煩。
對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌在接受媒體采訪的時候認為，這些細則中20%個稅條款具體實施存在難度。
顧云昌表示，總體來說各地頒布的細則比預期要寬松。但是大家最為關注的是房地產(chǎn)個人所得稅的問題。而以北京的做法，顧云昌表示，這幾年的賣家的支付利率怎么算？以及其他的一些稅費怎么扣除，恐怕都有很詳細的計算的問題。如果都按一刀切的這樣征收，百姓意見會很大。
“而就在北京之后，各個城市也應當會參照北京的征收模式進行研究發(fā)布”。易居中國分析師薛建雄對本報記者表示：“但是不一定都會很快出臺，除非中央再次敦促，地方政府其實都希望能有緩沖的時間。”
最早出臺國五條地方細則的廣東，也反倒沒有公布20%的實施細則。
廣州市常務副市長陳如桂也在近期對媒體透露，“國五條”廣州細則出臺后，稅務局會根據(jù)細則出臺一個具體的辦法。而廣州市地稅局相關工作人員透露，該負責人表示，20%的征收標準還在研究當中，應該出來會很快。
而在廣州的坊間，也流傳出征收的版本，或可能也跟北京一樣，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價的1%來征收個稅。
薛建雄表示，“國五條”細則中強調(diào)“按轉讓所得的20%計征”的前提是“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的”，這就為地方政府各自的操作空間留下了很大的余地。
而與北京幾乎同時公布國五條的上海，其也明確提出：稅務、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。
上海稅務部門官方微博“上海稅務”近日與網(wǎng)民互動時再次重申，根據(jù)國家規(guī)定，對個人轉讓自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
但是房屋原值究竟該如何確定、如何核實？上海房地產(chǎn)交易中心窗口相關工作人員也進行了一定的表述，最初的購房發(fā)票、購房合同、契稅完稅稅單，房產(chǎn)擁有者如果能提供上述三樣中的兩樣，即可判定房屋原值。
如果前述資料均無法提供，只能由房管部門通過后臺系統(tǒng)查詢相關交易記錄，但也不排除一些售后公房等，即使是有關機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的情況。
“主要是一些老公房很難算了，”上海靜安區(qū)新閘路德必地產(chǎn)張經(jīng)理告訴本報記者，“有的房齡非常長，甚至有數(shù)十年的，這些房子購買的早期票據(jù)都已經(jīng)丟失，難以計算，所以征收差價上恐怕難度會非常大。”
